Человек может оформить статус самозанятого и сдавать в аренду принадлежащее ему жилье и другое имущество на выгодных условиях. Однако здесь есть свои ограничения и особенности при определении налоговой базы.

Что самозанятый может сдавать в аренду?

Плательщик налога на профессиональный доход (НПД) вправе передавать во временное пользование:

• частные дома, квартиры и комнаты;
• транспортные средства;
• оборудование, технику и инвентарь.

Обратите внимание! Если жилое помещение используется не по назначению, например, по документам это квартира, а по факту – офис, проводить оплату через режим НПД нельзя.

Запрещено сдавать в аренду:

• апартаменты (закон относит их к нежилым помещениям);
• земельные участки любого назначения;
• офисы, склады, магазины, производственные площадки и гаражи.

Есть два варианта передачи таких объектов во временное пользование.
1. Сдавать в аренду как обычное физическое лицо и платить НДФЛ 13 или 15%.
2. Оформить ИП и применять УСН или патент. На выбранный режим придется перевести всю деятельность, потому что НПД не совместим с другими системами налогообложения.

Стандартные ограничения

Годовой доход гражданина не должен превышать 2,4 млн. рублей по всем видам деятельности в статусе самозанятого. Например, частный специалист сдает две квартиры и параллельно проводит консультации по корпоративному праву. В этом случае денежные поступления надо суммировать.

Самозанятый не может оказывать услуги текущему и бывшему работодателю, если с момента увольнения прошло менее двух лет.

Человек ведет бизнес без наемных сотрудников. Для отдельных задач привлекаются подрядчики.

Договор аренды

Можно использовать стандартный образец договора, но в нем обязательно указывают, что арендодатель является самозанятым.
Кроме того, следует уточнить, кто оплачивает коммуналку.

Налогообложение

После поступления арендного платежа самозанятый выбивает чек в приложении «Мой налог». На основании полученных данных по итогам месяца ИФНС рассчитывает сумму к перечислению в бюджет и присылает уведомление.
Расходы на НПД не учитываются.

Платят ли налог с возмещения коммунальных услуг?

Если арендодателю поступили коммунальные платежи, рассчитанные по показаниям счетчиков, налог с них платить не нужно. Эти деньги собственник перечислит энергетикам или управляющей компании. В качестве примера можно привести электроэнергию и газоснабжение.
Остальные услуги, включенные в арендную плату, облагаются налогом. Такое мнение Минфин выразил в письме N 03-11-11/98001 от 10.11.2020.

Эксперты аутсорсинговой компании проконсультируют по правовым вопросам и подготовят необходимый договор. Специалисты подскажут, в каких случаях лучше оформить ИП, рассчитают налоговую нагрузку и предложат оптимальный режим.