Для чего нужен эскроу-счет и как он работает?

При совершении крупных сделок рискует каждый участник. Покупатель сомневается, что у приобретенного товара будет заявленное качество и что оплаченные работы окажутся выполненными в полном объеме. Если расчет уже произведен, вернуть деньги крайне сложно.
В свою очередь, продавец беспокоится, что останется без оплаты за поставленную продукцию или оказанную услугу.

Эскроу-счета решают эти проблемы, обеспечивая безопасность расчетов для обеих сторон.
В этой статье мы подробно рассмотрели функционал и особенности финансового инструмента, а также проанализировали его преимущества и недостатки.

Как работает универсальный инструмент защиты сделок?

Для участия в операции привлекается третья сторона – банк. Финансово-кредитное учреждение открывает специальный счет, на который покупатель переводит необходимую сумму для осуществления оплаты. Здесь деньги хранятся до тех пор, пока продавец не подтвердит выполнение обязательств по договору. Только после этого средства перечисляются ему.

Специальный банковский счет называется эскроу. На сегодняшний день это наиболее надежный способ расчетов при проведении крупных сделок.

Рассмотрим пример. Предприниматель планирует приобрести для автосервиса комплект оборудования стоимостью 4 миллиона рублей. Ранее бизнесмен не сотрудничал с продавцом, и прямая оплата кажется ему слишком рискованной.
Сделка разбивается на следующие этапы.

1. Предприниматель обращается в банк с просьбой открыть эскроу-счет и перечисляет на него всю сумму.
2. Средства временно блокируются финансово-кредитным учреждением. Это означает, что контрагент видит деньги, но доступ к ним пока закрыт.
3. После поставки оборудования и подписания документов о приемке банк переводит 4 миллиона рублей продавцу. Затем эскроу-счет закрывается. Его задача – обеспечить выполнение конкретной операции.
Если соглашение сорвется, владелец автосервиса получит обратно денежную сумму, а поставщик вернет свое оборудование.

Основное преимущество эскроу – обеспечение безопасности всех участников сделки. Покупатель защищен от потери денег в непредвиденной ситуации, а продавец уверен в получении оплаты сразу же после выполнения предусмотренных контрактом обязательств.

В каких ситуациях используют эскроу-счет?

Данный механизм активно применяют при совершении крупных покупок. К ним относятся:

• приобретение квартир в строящемся доме;
• операции с дорогостоящими активами;
• продажа бизнеса, товарного знака или патента;
• реализация масштабных внешнеторговых контрактов.

Покупка квартиры в новостройке возможна только через эскроу-счет. Это законодательное требование, которое обеспечивает:

• защиту прав покупателей от возможных мошеннических действий. Деньги уйдут застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию;
• получение застройщиком оплаты после завершения строительства дома и его приемки комиссией. Средства будут перечислены независимо от того, принял ли квартиру конечный покупатель.

Долевое строительство – это исключение из правил. В остальном же применение эскроу как инструмента безопасности зависит от решения деловых партнеров. Чаще всего к нему прибегают в двух случаях.

1. У одной из сторон есть сомнение, что контрагент выполнит свои обязательства. Например, бизнесмен планирует приобрести груминг салон для животных за 6 миллионов рублей. С владельцем салона он общался только через мессенджеры, поэтому прямой перевод – дело весьма рискованное. Здесь эскроу становится идеальным решением:

• сумма блокируется до выполнения условий сделки;
• если продавец не оформит передачу бизнеса, средства вернутся покупателю.

2. С момента оплаты до получения товара или услуг проходит длительное время. Допустим, коммерсант заказывает зарубежную производственную линию с поставкой через полгода. Эскроу гарантирует:

• средства не потеряются при задержках или проблемах с доставкой;
• поставщик получит оплату только после подписания акта приемки.

Участники процесса

В проведении расчетов участвуют три стороны, каждая из которых выполняет определенную роль.
1. Депонент, то есть покупатель. Инициатор сделки. Он вносит деньги на эскроу-счет за приобретаемые товары, объекты недвижимости, работы или услуги.

2. Бенефициар – продавец. Получает оплату путем безналичного перевода после выполнения своей части обязательств по договору.

3. Эскроу-агент. Это банк, который открывает счет, замораживает поступившие финансы, то есть гарантирует их сохранность и контролирует соблюдение условий контракта.

Фактически банк обеспечивает надежность всей операции, выступая нейтральным посредником. Без разрешения депонента деньги не поступят к бенефициару. И наоборот, без подтверждения факта оплаты продавец не лишится своего актива.

Как открыть эскроу-счет?

Основная задача – найти подходящий банк, работающий с эскроу-счетами, для конкретного вида сделки.

Совет экспертов: внимательно отнеситесь к выбору банка. Оптимальное решение – сотрудничать с крупными и проверенными организациями, пусть даже стоимость их услуг окажется немного выше, чем у остальных. Экономия может оказаться небезопасной в вопросах сохранения капитала.

Порядок оформления
Процедура схожа с открытием обычного банковского счета, но со своими особенностями. Основное отличие в том, что участники закрепляют условия, при которых вторая сторона получает деньги. Для этого заключается договор между покупателем, продавцом и банком.
В соглашении подробно расписываются права и обязанности каждого участника, порядок перечисления и возврата средств и способы проверки исполнения обязательств.

Необходимые документы
Для физических лиц процедура предельно проста: достаточно предъявить паспорт гражданина РФ. В отношении организаций у каждого банка свои требования. Эксперты рекомендуют заранее уточнить, какой комплект документов необходим, и уделить особое внимание его подготовке.

Возврат средств
Здесь действуют строгие правила и внесенные средства можно вернуть только в двух случаях:

• участники сделки расторгли договор;
• у обслуживающего банка отозвана лицензия.

Что произойдет, если банк обанкротится?
Обычный гражданин и ИП, участвующие долевом строительстве, застрахованы государством. Им гарантировано возмещение 10 миллионов рублей. Выплаты производит Агентство по страхованию вкладов.

Для юридических лиц подобное обеспечение не предусмотрено. Поэтому рекомендуется рассмотреть возможность дополнительного страхования. Несмотря на увеличение расходов, такое решение оправдывает себя, когда речь идет о крупных суммах.

В чем особенности счета эскроу?

Самое главное – это безопасность средств. Сумма на специальном счете находится под контролем покупателя вплоть до полного выполнения обязательств продавцом. В случае нарушения договоренностей заказчик может беспрепятственно вернуть ее себе.

Четкие условия перевода. Банк перечисляет средства продавцу только после того, как получит документальное подтверждение выполненных условий сделки. Перечень соответствующих документов стороны определяют самостоятельно и фиксируют в соглашении.
Например, предприниматель приобретает коммерческое помещение. Сумма поступит продавцу, когда он предъявит банку выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой указан новый собственник.

Другие отличительные черты эскроу-счета:

• банк не привлекает размещенные средства для проводимых операций;
• сумма заморожена, поэтому проценты на нее не начисляются;
• судебные приставы не могут наложить арест на эти деньги;
• даже в рамках закона 115-ФЗ операции по счету не приостанавливаются.

За открытие эскроу-счета депонент оплачивает комиссию. Как правило, она составляет до 1% от суммы сделки. Точная цифра определяется индивидуально и зависит от условий контракта и стоимости активов.

При покупке жилья в новостройках действует особый порядок. Услуги банка оплачивает застройщик, а деньги, размещенные на счете, застрахованы государством. Это правило распространяется на сумму в пределах 10 миллионов рублей. Таким образом, если дольщик внесет 13 миллионов рублей, из них при банкротстве банка гарантированно будут возвращены только 10 миллионов.

Можно сказать, что эскроу-счет представляет собой усовершенствованную версию банковской ячейки с повышенным уровнем безопасности. Данный механизм – оптимальное решение при работе с новыми или недостаточно проверенными контрагентами.

Преимущества и недостатки счетов эскроу

Сильные стороны

Основной плюс данного инструмента – это защита интересов каждого участника сделки. Покупатель не сможет забрать деньги в любой момент по своему желанию, а продавец не получит доступ к финансам, пока не передаст активы или не выполнит работы.

Неприкосновенность средств. Даже если у контрагента проблемы с налоговиками или кредиторами, эскроу-счет останется в безопасности. При проведении процедуры банкротства эти финансовые ресурсы также не подлежат взысканию.

Страховка при покупке квартиры в новостройке. Как отмечалось ранее, государственная программа гарантирует сохранность сумм до 10 миллионов рублей. Для предпринимателей это дополнительная защита инвестиций.

Негативные аспекты

Сложность с выбором банка. Далеко не каждая структура предлагает подобную услугу. Придется искать специализированное финансово-кредитное учреждение с соответствующей лицензией.

На сумму эскроу-счета не начисляются проценты. Это значит, что средства не приносят доход в отличие от депозита. Для краткосрочных сделок данное обстоятельство несущественно, но если речь идет о длительном промежутке времени, можно говорить о существенной потере потенциальной прибыли.

Дополнительные затраты на обслуживание специального счета. Комиссию традиционно оплачивает покупатель. Исключением является приобретение недвижимости в новостройках, где плату берет на себя застройщик.

Преимущества значительно превосходят недостатки, особенно если речь идет о солидных суммах или новых деловых партнерах.
Переплата за спокойствие и уверенность в сохранности средств вполне оправдана. Она минимизирует риск потери собственных вложений.

Что лучше выбрать: банковскую ячейку, аккредитив или эскроу-счет?

Это три основных финансовых инструмента, которые защищают интересы продавца и покупателя. У каждого свои особенности, и предприниматель может выбрать из них подходящий для конкретной сделки.

Банковская ячейка

Это арендованный сейф в финансовом учреждении под круглосуточной охраной. Его используют для проведения расчетов наличными.

Продавец и покупатель заключают совместный договор с банком. В нем прописывают порядок доступа к сейфу и срок резервирования. Депонент привозит деньги и в присутствии продавца и представителя банка помещает их в ячейку. Продавец может распоряжаться финансами только после того, как представит банку доказательства состоявшейся сделки.
Услуги по аренде сейфа и хранению ценностей оплачиваются по совместной договоренности.

Следует учесть, что банковскими ячейками имеют право пользоваться исключительно физические лица. Когда в сделке участвует организация, такой способ применять нельзя.

Аккредитив

В данном случае деньги заказчика замораживаются до тех пор, пока исполнитель не выполнит какое-то заранее оговоренное условие. Это безопасный способ произвести крупный платеж, когда контрагенты не очень хорошо знают друг друга.

Заказчик просит зарезервировать определенную сумму. Банк переводит эти деньги на аккредитив и временно блокирует их. Продавец получает уведомление о поступлении средств, но воспользоваться ими не может. Доступ откроется после того, как он предоставит документы, подтверждающие поставку товара или выполнение работ.
Банк проверяет информацию и перечисляет оплату на счет исполнителя. За услуги взимается комиссия.

Обратите внимание! В случае с отзывным аккредитивом покупатель может вернуть свои деньги не ставя в известность делового партнера. Это удобно для заказчика, но у продавца появляются дополнительные риски. Поэтому следует заранее согласовать все условия сотрудничества.

Аккредитив используют при совершении крупных сделок между компаниями или в рамках внешнеэкономической деятельности.

Счет эскроу

По своим функциям похож на аккредитив. Основное преимущество состоит в гибкости и универсальности. Инструмент подходит как для частных лиц, желающих приобрести недвижимость в новостройке (причем является единственным разрешенным вариантом в данном случае) так и для организаций, участвующих в масштабных проектах. Деньги на таких счетах могут находиться годами.

Отличительная черта эскроу – невозможность произвольного аннулирования операции. Все условия вывода средств предварительно детально оговариваются и закрепляются в договоре.

Подведем итог. Выбор расчетного механизма зависит от характера сделки и требований, которые к ней предъявляются.
Банковская ячейка подойдет для наличных расчетов между физическими лицами.
Аккредитив выбирают, если необходимо предусмотреть возможность быстрого возврата средств.
При покупке жилья в новостройках и реализации масштабных коммерческих проектов целесообразно использовать эскроу.

Эскроу-счет – это надежный инструмент, который обеспечивает безопасность проведения крупных сделок, но его эффективность во многом зависит от профессиональной подготовки документов.

Эксперты аутсорсинговой компании составят любые виды договоров и проведут правовую экспертизу контракта, полученного от контрагента. Специалисты предупредят предпринимателя о возможных рисках, при необходимости подготовят возражения и проконсультируют по возникающим вопросам.